はじめまして、大阪で一級建築士事務所を経営しております
赤松 隆裕（あかまつ たかひろ）と申します。
オーナー様は、今ご所有のアパートの空室が目立ってきてお困りでは、ないでしょうか。
何も不思議な事ではなくて、現在全国に築30年以上の古いアパートは、290万戸以上あります。
その上に、新築賃貸マンション・アパートも平成20年度で46万戸も建設されているのですから、人口が増えない日本の現状から考えると空室が目立ってくるのは、当たり前のことなのです。
だから私のところにも、古いアパートをお持ちのオーナー様から空室の増加に伴った相談が年々増えてきました。
でもオーナー様として、他人事に考えているわけには、いきませんよね。
なので、入居率の悪さは深刻な問題なのです。
実は、私の父も古いアパートを所有していて、築38年の木造アパート、関西ではよく言う文化住宅です。
10戸中、5戸が空き部屋で、5年間も入居者がない状態。
部屋を埋める為に家賃を下げるなど、父も四苦八苦していました。
それでも家賃を滞納する入居者などアパート経営は父の悩みの種でした。
阪神淡路大震災も何とか潜り抜けたとはいえ、室内にはツタが生えているほど、かび臭く汚くて、入居者を新に募集するのも恥ずかしい状態でした。
それでも38年前の新築当時は、風呂付のアパートは珍しく、長い間、アパート経営は順調でした。
でもこのアパートがあったからこそ、私の兄弟3人が大学まで行かせてもらえたものと今では、感謝しています。母からもそう聞かされていましたし、うちの家族には、父に次ぐ、大切な稼ぎ頭だったのです。
その古いアパートは、今まで父の持ち物だから気にもしていなかったのですが、私が設計事務所を経営している事もあり、あまりにも同じような悩みの相談が多くなってきたので、数年前から何とか古いアパートを再生できないかと考えるようになりました。
父も皆さんと同様で、改装しても入居者が入る保証もないし、重い腰はそうそうの事では動きそうではありませんでした。
古いアパートの改装は、
私達の日々の仕事でリフォームも数々やっているので
何とかなる…でも入居者が集まる保証がない。
いくら今のニーズにあった改装をしても、入居者が集まる何の保証もなくて、私達の考える事は、ただの机上論でしかなかったのです。
そこで私は、古い木造アパートをリフォームして、それに対して家賃保証をしてくださる会社さえあれば、全てが解決する。そうすれば絵に描いたもちではなく、事業として立派に成立するのではと考え、かなりの数のサブリース会社や保証会社を訪問して、説得しました。
しかしほとんどの会社は、法定耐用年数である築25年以上過ぎた、古い木造アパートに家賃保証してくださる会社はありませんでした。
でもその中で、唯一1社だけが非常に興味を持ってくださり、リフォーム・耐震補強もした上で家賃保証を引き受けてくれる会社が見つかったのです。
それも空室の部分のみの改装で、あとは退去ごとにリフォームすればいいということでした。
その会社が現在の弊社のパートナーである日本管理センター株式会社です。
まず木造は、改装が比較的容易で、耐震補強の工事が安価で対応できるのです。
次に既に建物の償却が終わっており、リフォーム資金を捻出しやすいこと。
また近隣のワンルームマンションと比較して、アパートの類は、部屋の面積が少し広めであり、一昔前から収益物件として成立していた比較的良い立地が多い事など。
家賃2倍アップも不可能ではありません。
ただ手を入れていなくて、古いだけで入居者が少ないというのが改装をする理由にあげられます。
再建築不可の物件は、土地の利用価値として低い。立ち退き費用・解体費用のコストが別途必要なる。大家が自主管理であり、長年住んでいる入居者を立ち退きさせにくい。
入居率が悪いと利回りが悪くて売れない。建築不可（接道の問題など）物件は土地の利用価値が低く売れない。
家賃下落に限界点がある。滞納・入居者のトラブルが増える原因となる。
そこでリフォームは、コストが掛かるが、
日本管理センター（株）の「スーパーリフォーム」を
使うことによりこれらの問題を解決
※一括借上げ家賃保証との組み合わせによるメリットで実行前の利回り確保が可能。
※金融機関へのアピール度アップで融資促進につながります。
| 設 立： | 平成14年6月7日 |
| 資本金： | 196,950,000円 |
| 代表取締役社長： | 武藤 英明 |
| 所在地： | 本社／東京都中央区八丁堀2-21-6 八丁堀NFビル8階 西日本支社／福岡市博多区博多駅前3-21-15 SS博多駅前ビル6階 大阪支店／大阪市中央区備後町3-1-10 木村ビル6階 名古屋支店／名古屋市中区丸の内3-5-33 名古屋有楽ビル9階 広島支店／広島市南区的場町1-2-16アーバンスクエアー広島駅前4階 仙台支店／仙台市宮城野区二十人町99 仙台NEビル8F 札幌支店／札幌市東区北23条東14-4-16-101 |
そして、築38年の古いアパートでは、入居中の部屋はそのままです。
そこで空室の部屋を全て、躯体のレベルまで裸にして、改装を行います。
工事中の騒音など、入居中の方への対策も弊社が対応しますので、ご安心ください。
1階では、鉄筋を配筋して布基礎に固定、コンクリートを新に打ち込みます。 
土台も必要に応じて補強して床の下地を新しく作り込みます。
壁も新に構造用合板で補強していきます。これらの工事は全て、
財団法人 日本建築防災協会の耐震補強方法に従って、
耐震補強工事を行っています。
耐震診断結果（ビフォー及びアフター）
民法第717条（土地の工作物等の占有者及び所有者の責任）によって、老朽化した管理の悪いアパートを放置しておいて、地震で倒壊したら家主は責任を問われます。
阪神淡路大震災の時、神戸地裁平成9年の判決では、50%が家主の責任とされる判決が出ています。
工事が終われば、内部はまるで新築のように見違えるように綺麗になりました。
外部は既存のリフォームしない部屋とうまく溶け込むように格子を使って、美しくそして違和感なく仕上げました。
リフォーム前家賃：25,000円
→
リフォーム後家賃：48,000円
そして見違えるように見事再生に成功して、
一ヶ月で満室になり、現在も変わらず、
満室が続いています。
言うまでもありませんが、父も大満足です。
皆さんにも、父のような不安な毎日を過ごして、ほしくないのです。
そして大切な資産をもっと有効活用して欲しいのです。
兵庫県明石市 ジュラクA
Before／リフォーム前
Ａｆｔｅｒ／リフォーム後
| 工事費 | 19,000,000円 外装／3,000,000円 内装／16,000,000円 |
| 予算 | 自己資金／0円 借入／19,000,000円 リフォームローン／期間15年 金利2.5%（元利均等） |
リフォーム前家賃：25,000円 → リフォーム後家賃：48,000円
| スーパーリフォーム 基準賃料 |
289,500円（JPMC査定） |
| リフォーム後集金賃料 | 364,500円（満室時想定） |
| 保証賃料 | 231,600円･･･基準賃料×80% |
| 収益分配金 | 66,450円・・・（集金賃料-保証賃料）×50% |
| 収入合計 | 288,627円 |
| 工事後の 月額賃料収入 |
380,500円 リフォーム前賃料収入／30,500円 |
| 表面利回り | 18.2% （288,627円×12ヶ月）÷19,000,000円 保証賃料ベース利回り 14.6% （231,600円×12ヶ月）÷ 19,000,000円 |
2007年1月
2008年4月28日号
2008年11月 |
ジュラクAのオーナー様のお声 はじめは、築38年も経っているアパートをリフォームしても入居者が入るか不安でしたが、10年先まで家賃保証していただけるので、今は建物も見違えるほど良くなって、安心して過ごしています。 |
電話の方は、今すぐ！06-6228-2008
アパートリフォーム研究会
株式会社ユナイテッドワークス／代表取締役 赤松 隆裕
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